开拓创新—破除“五大”困境

 　　农行北京分行举金融正能量之力 圆“美丽北京”之梦

　　——农行北京分行支持首都城乡一体化建设纪实

　　坚持做首都经济后盾，率先向首都重点城中村建设授信、北京城中村改造项目贷款余额与比例居同业第一、大胆创新为市场首次确立起可行的融资方案，荣获“北京市城乡结合部重点村建设工作先进单位”称号……。在金融支持首都城中村改造过程中，农业银行北京分行创造出多项业内第一，稳步地走在同业前列。

　　践行使命—资金注入城中村建设

　　“我在这里生活了大半辈子，亲身经历了贺村由一个城乡结合部的‘问题村’，变成了现代化的新社区。以前村里生活环境不好，道路狭窄、坑洼泥泞，各家各户自来水、排水、卫生间都不齐备，冬天担心中煤气，夏天屋内又闷热潮湿，环境很差。现在好了，你看这花园里的大树、绿化，每天我都要来这走走，心情特别舒畅。吃水不忘打井人，我们全村人都要感谢政府、感谢农业银行为我们带来了福音，我做梦都想不到能住进这么宽敞明亮的楼房，一步迈进城市的门槛。” 昌平区东小口镇贺村村民张文兴奋地告诉记者。

　　据了解，北京城乡结合部地区刑事案件高发、社会安全隐患大，2010年北京市政府对9个区的50个城中村挂牌督办，实施城中村改造系统工程，旨在改善居民生产生活环境，消除各类隐患。据了解，当时北京有近90%的流动人口居住在城乡接合部，过度密集的人口分布对区域正常运转、社会治安、入学、就医、教育均形成重大挑战。可见，北京地区城中村改造是解决城市安全稳定、维护群众利益、打造世界城市的民生工程。

　　启动这项重大民生工程需要巨额资金。作为大型公众持股银行在京分支机构——农行北京分行积极践行使命，履行社会职责，把金融正能量不断融入城中村建设中。据了解，2010年，该行先后与北京市政府签署了土地储备和南城改造两个1000亿元合作协议，还与北京市城乡结合部建设领导小组签订战略合作协议，承诺在 3年提供500亿元的意向性融资额度，仅该笔额度就占北京城中村改造资金总需求量的近1/4，这也是金融机构首次对首都重点城中村建设进行授信。

　　农行资金到位有力地推动了城中村改造进程，尤其是开发商由原先的“先拆再建”(回迁安置房)变为“先建后拆”，百姓看到一座座新居拔地而起，积极签订回迁补偿协议。目前，绝大部分被拆迁户入住已建成的村民安置房，且未发生暴力强拆事件，社会反响良好。

　　北京城中村改造的拆迁户所获补偿款大都在数百万元，但“拆迁盛宴”带来的一夜暴富，让许多转型农民的传统生活方式和社会价值观念受到巨大冲击，有的“冲动消费”，有的盲目投资，有的过起游手好闲的日子，给社会带来了不稳定因素。对此，农行北京分行适时推出“迁喜得利”综合金融服务方案。据了解，该服务方案，是集保障、应急、投资于一体，针对不同农户的理财需求，量身定制专属的个性化理财方案，包括：便捷贴心的一对一专属高品质服务、简便易行的高水准理财方案、内容广泛的投资者教育等丰富内容，为拆迁农民提供多样化的理财服务，积极引导他们理性消费，使资产保值增值。

　　开拓创新—破除“五大”困境

　　首批城中村改造工程改造面积85.3平方公里，涉及户籍人口和流动人口120余万人，需投入资金2300亿元。但商业银行在融资介入的过程中，碰到了“主体资质不强”、“自有资金不足”，“担保价值不够”、“盈利模式不清”、“合法手续不全”等五大难题，金融助力城市发展遇到了障碍。

　　“主体资质不强”。城中村土地改造属于一级土地开发，只能由国家土地主管部门或主管部门授权的机构承办，授权非常严格。当时有些财政情况好的村以村为单位推进改造，情况相对差一些的集合几个村共同推进，或者引入外来开发企业协助推进。它们共同的问题是主体资质较弱，加之2010年信贷收紧对融资主体资质的要求更为严格，主体确立问题亟待解决。对此，农行通过密集调研，提出将开发主体界定为各区的土地储备中心的设想，并很快得到市场各方的认同。

　　“自有资金不足”。按照相关政策，土地一级开发至少需要有30%以上的自有资金，以此计算，开发主体约需660亿自有资金，而这对开发主体来说是个“天方夜谭”般的数字。农行经过仔细匡算，建议相关管理部门能够批准城中村改造项目自有资金比例不低于20%。在北京地区，类似项目20%的自有资金比例此后被确立为通行的市场规则，农行推动创建了贴近实际、符合形势的新标准。

　　“担保价值不够”。与大额资金相匹配的足额抵押物是一个棘手的问题，当时市场上做法多样，有些机构采取担保方式，有些机构采用收益权做质押，有些机构发放信用贷款。面对各行各异的做法，农行创造性地提出“土地储备贷款”，即政府相关部门为拆迁土地办理土地储备证明，储备证实际是对土地使用权的确立，农行以此为抵押物向项目放款。这一创新的贷款形式很快就被其他机构认同并借鉴。

　　“盈利模式不清”。拆迁项目要实现商业可持续，除安置居民占地、绿化隔离带、公用设施占地外，还应有足够的可用于市场开发的土地，以实现资金自求平衡。农行经过与相关各方协商，最终确定，村内不能自求平衡的项目，可以在乡内协调统筹，最终求得资金平衡。

　　“合法手续不全”。城中村改造面广范围大，农行为项目规划、立项以及开工所需各种证明列出明细，协助各开发主体尽快推进改造工程。

　　通过上述创新与实践，农行北京分行将资金及时、足额注入到了城乡一体化的建设中。截至2012年末，该行已与50个村所在的9个区，全部建立业务关系，共向8个区县17个城中村改造累计发放贷款214亿元，城中村信贷支持规模、产品创新力度和服务覆盖范围均居同业第一。

　　责无旁贷—继续为首都发展添砖加瓦

　　未来几年，北京将加大建设世界城市力度，启动更多的城中村综合改造项目，预计总投资额在5000亿元以上，总融资额将超过3000亿元。此外，随着北京市轨道交通的不断延展，为尽快承接从中心城区疏散的人口，近郊区的旧村改造工作将会迅速展开，这也将创造巨大的融资需求，初步预计市场规模在1000亿元以上。农行北京分行将围绕所在区域的城镇化发展规划，把服务触角继续延伸至这两个新市场，着力提供一揽子金融服务方案，力争实现城中村改造业务的产品全覆盖。

　　下一步，该行将着力抓住“三个重点”，全面助推首都经济社会发展，即：重点区域，密切关注北京城乡建设的发展进程，特别是经济增长迅猛的通州、顺义、大兴、昌平等区县;重点板块，支持城中村、城乡一体化、南水北调配套工程和中小河道整治等四大板块;重点产业，大力支持有优势、有特色、有基础、有前景、农户带动力强的农业产业化龙头企业发展，积极做好涉农中小企业金融服务。

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